2009.September
住み心地の良いマンションは、管理体制がしっかりしているところが多いもの。その裏には「管理組合」の存在があるのです。
今月は、快適なマンション暮らしに欠かせない｢管理組合」についてご紹介します。管理組合とはそもそも何なのかといった基本的なところから管理費はどう使われるのかなどといった細かい部分まで解説します。今月の特集で管理組合についての理解を深めて、快適なマンション暮らしに備えてくださいね。
管理組合って、なに？
そもそも管理組合とは？
管理組合とは、「区分所有法」という法律に基づいて設立される団体のことです。分譲マンションの区分所有者は、所有するマンションの管理組合に加入する義務があります。
どんなことをする？
管理組合は、マンション運営の意思決定機関として、マンションにかかわる幅広い管理業務を行います。
主な業務としては次のようなものがあります。
エレベーター、廊下、駐車場、施設などの共用部分の維持管理- 管理費や修繕積立金等の徴収・管理・運用
- 共用部分等の変更や処分
そのほかに町内会との渉外、防災についての業務、居住者が安全・快適な生活を送れるよう、秩序や風紀を維持したり必要事項を居住者にすみやかに連絡することなどがあります。
管理組合はいつできる？
マンションによってまちまちですが、多くの場合は、物件の引き渡しと同時に発足します。
早いマンションでは、入居説明会のときに、管理組合の設立総会を兼ねて行われることもあります。
管理組合は入っても、入らなくてもいい？
マンションの区分所有者は、必ず組合員になる義務があり、売却するなど所有者であることをやめない限り、途中で脱退することはできません。
また、区分所有者は管理組合の役員になる義務があり、立候補あるいは抽選や持ち回りなどの方法で選ばれた役員が理事会を構成し、管理業務を取りまとめます。
管理組合と管理会社のちがいは？
管理組合は、マンションの区分所有者によって構成される組織ですが、日常の細かい管理業務を住人自身で行うのはなかなか難しいものがあります。そこで、ほとんどの管理組合はそのような業務の一部、あるいはすべてを「管理会社」へ委託して行っています。
業務を委託する管理会社には、マンションデベロッパーの系列会社や、マンションの管理業務を専門とした独立系企業などがあります。
管理組合総会ではどんなことが話し合われるの？
管理組合では、最低、年に1回は総会が開催されます。また、必要に応じて臨時総会が開催され、さまざまな議題について話し合われます。
テーマは、管理規約の改正や修繕計画、日常感じる不便な部分の改良など、多岐に渡ります。
決議は、基本的には多数決で決まります。1戸につき1議決権が与えられているので、それを使うことになりますが、総会に出席できない場合は事前に委任状を提出し、代理人を立てるか、理事長に委任することになります。
管理費の内訳は？
通常、管理費と呼ばれるものには、マンションの清掃や維持管理そのものに使われる費用の他に、通信連絡費、町内会費、管理組合で利用するインターネットの利用料などが含まれます。管理費は、何年かに一度行われる大規模な修繕計画を実行するために積み立てらる修繕積立金とともに、毎月銀行引き落とし等によって徴収されます。
また、管理のスタートに当たって必要な管理準備金や修繕積立一時金などは、物件の引き渡し時の残代金と一緒に一括で支払うことになります。
各住戸ごとの管理費・修繕積立金などは、それぞれの平米単価に住戸専有面積を乗じて算出されるので、専有面積が狭い住戸ほど安くなります。
尚、修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づいて決められていますが、経済状況の変化などによって額が変更される場合もあります。
最新のサービス
最近では、マンションのフロントで、ホテルのコンシェルジュのような行き届いたサービスを提供する物件もあります。こういった一歩進んだサービスも、管理組合が管理会社に依頼することによって実施しているものですので、費用は管理費でまかなわれます。
24時間コールセンター
マンションにかかわる、緊急トラブルの連絡を24時間受付するコールセンター。突然の水漏れや、水が出ない、トイレが使えない、ガスが出ない、廊下の照明が消えている、鍵を忘れて家に入れない、エレベーターの故障等、さまざまなトラブルに対応します。
受付サービス
インフォメーション（公共機関や管理事務室からのお知らせを伝達）- コピー&FAX（フロントでコピーやFAX送信を受付）
- フロントショップ（切手、ハガキ、電球、電子レンジフードなどを販売）
- タクシー&レンタカー手配（タクシーの手配、提携のレンタカー業者に予約を受付）
取次サービス
- 印刷業務（年賀状や移転案内状の印刷を取次）
- DPE（カメラフィルムやDPEの取次）
また、クリーニングや花束の配達などを取次できるマンションもあります。
紹介サービス
イベント用品などのレンタル業者や、ケータリング、リフォーム業者を紹介したり、各種チケットや不用品の引取り業者などを紹介してくれるサービスもあります。
