2004.October
アナタにも簡単にできる！住宅ローンの見直し
最近、テレビや雑誌の記事などでも取り上げられることの多い“住宅ローンの見直し”。
「興味はあるけど、ローンや金利の話はどうも苦手」「借り換えって手続きが面倒臭そう」と思って、躊躇する方もいらっしゃるかもしれません。
お金にまつわる話 第1回目の今回は、返済方法を変更することによって何百万円もの支払金額を軽減できる可能性がある、住宅ローンのかしこい返済テクニックをわかりやすくご説明していきます。これから住宅を買おうとしている方も必見です。
見直し対策1：「繰上げ返済」で得する！
ローンを見直す方法として最初にご紹介するのは、「繰上げ返済」です。
「繰上げ返済」とは、通常支払っている毎月の返済とは別に、まとまったお金をローンの元金返済の一部に充てることにより、元金にかかる利息を減らし、返済の負担を軽くすることです。
この「繰り上げ返済」には、それぞれ異なったメリットを持つ「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つがあります。
期間短縮型/返済額軽減型のメリット
期間短縮型
繰上げ返済をした後、月々の返済額はそれまでと同じ金額を支払い、ローンの完済時期を早めます。繰上げ返済額が多くなればなるほど、ローンを完済するまでの期間が短かくなります。
期間短縮型
繰上げ返済をした後、残金を基にローンの計算を再度やり直し、月々の返済額を減らします。繰上げ返済額が多くなればなるほど、月々のローン返済額が少なくなります。ただし、繰り上げ返済の効果は「期間短縮型」に比べて低くなります。
ちなみに、「繰上げ返済」はローン返済を開始してから早い時期に行うと効果が高くなります。
その理由はこうです。＜左図＞のように返済を始めた頃は、月々の支払額の大部分を利息が占めており、返済額に占める利息の割合が多くなっています。この時期に繰上げ返済を行うと、元金にかかる利息を減らし総返済額を大幅にダウンすることができる為、利息返済の少ない完済間際に繰り上げるよりも断然効果が高いという訳です。
「繰上げ返済」を行う際の注意
「繰上げ返済」を行う際には、金融機関によって様々な条件が定められています。例えば住宅金融公庫の場合、最低返済金額は100万円以上となり「期間短縮型」を選択する場合には3,150円、返済額軽減型を選択する場合には5,250円の手数料に加え、繰上げ1ヶ月以上前からの申込みが必要となります。
また、現在幾つかの金融機関でローン契約をされている場合は、以下の条件に合致するものから「繰上げ返済」を行うことをオススメします。
- 返済期間の長いもの
- ローン金利の高いもの
- 借入残高の多いもの
- 変動金利のもの（※金利が上昇傾向の時）
実際、どれくらいの支払金額を減らす事ができるのかは、各金融機関が提供している「繰上げ返済シミュレーター」で試算してみると良いでしょう。
見直し対策2：「借り換え」で得する！
借り換えのメリットとは？
ローンを見直すもう一つの方法に、ローンの「借り換え」があります。「変動金利型」「固定金利型」「一定期間の固定金利型」の3種類があり、「変動金利」を選択すると概ね半年毎に金利の見直しがありますが、「固定金利」を選択された方は最後まで同じ金利のままローン返済を続けることになります。金利の高い時期に「固定金利」を選択し、現在に至るまで高い利息を払い続けている方は、ローンをより低い金利のものに借り換えることで、返済額を減らす事が可能となります。
それでは、「借り換え」によってどれ位の金額がお得になるのかを、東京のマンションにお住まいのAさんを例にとって見てみましょう。
Aさんは、7年前に4500万円のマンションを購入。
ボーナス併用なしの35年ローンで、現在のローン残高は約2,650万円です。
返済例が示す通り、金利がたった1％変動するだけで、総返済額は数百万円も変わってきます。また、金利は同じでも返済期間を短くする事で、利息の支払いを大幅に減らす事もできます。
借り換えのデメリットも知っておこう！
ここまでは「借り換え」がいかにお得でメリットがあるのかをご説明しましたが、一方でデメリットも存在します。
以下は、「借り換え」の際に発生する様々な費用です。
上記のAさんの場合を試算してみると、残り約2,650万円の「借り換え」に必要な諸経費は、約70万円となります。
手続きにかかる諸経費は高額ですので、ご利用になっているローンの状況によっては、借り換えのメリットがない場合もあります。「借り換え」をお考えの方は、インターネット上で各金融機関が提供している借り換えシミュレーション（無料）などを利用して、試算してみると良いでしょう。
以下に低金利ローンへの「借り換え」によって返済額を減らすことができる可能性の高い方の条件を挙げておきます。
- ローン返済期間が残り10年以上あること
- ローンの残高が1000万円以上残っていること
- 借り換え前と、現在の金利差が1%以上あること（ただし、変動金利の場合は、1.5％以上が目安）
- ※ あくまでも目安ですので、くわしくは金融機関へお問い合わせ下さい。
さて、お金にまつわる話 第1回目：「住宅ローンの賢い利用法」はいかがでしたか？
借り換えや繰上げ返済を上手に活用できれば、何百万円という単位のお金を節約する事も可能です。自分の状況にあわせ、無理のない返済方法を選び、金利負担の少ないお得なローン返済を目指しましょう。
次回は、「こんなに節約できる！省エネ生活術」をお送りいたします。簡単で手軽にできる省エネ生活を実践することによって、年間何万円ものお金をローン返済にあてたり、新しいマンションの購入資金として貯めることも可能な、「節約術」をご紹介します。ぜひご期待くださいね。
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