お金にプロに聞く！-「備えあれば憂いなし」、お金と上手につきあおう！｜新築マンション・分譲マンションでの暮らしに役立つWEBコラム

2005.November

まずは貯蓄計画を立てましょう！
マイホーム購入計画を立てましょう！
ローンと自己資金貯蓄計画は無理をせずに。
どっちがオトク！？変動型 VS 固定型

「お金があれば幸せ」とは一概には言えませんが、「お金があれば安心」とは言えるのではないでしょうか。「お金がないから○○できなかった！」という後悔だけはしたくない、まさに「備えあれば憂いなし」。
そこで今回は、ファイナンシャル・プランナーの先生にお金との上手な付き合い方についてうかがってきました。

まずは貯蓄計画を立てましょう！

「とりあえず貯蓄しよう」と思って始めても、長続きはしません。『いつまでに、なんのために、いくらくらい』貯めたいのかを明確にしてから始めましょう。そのためにも、ぜひ作っておきたいのが“ライフプラン”です。

ライフプランを作成しましょう。

「マイホームはいつ頃買いたいか、それはマンションなのか、戸建てなのか」、「子どもは何人くらいほしいか」、「老後はどんな生活をしたいか」などを漠然とではなく、具体的に考えることが“ライフプランを作成する”ということ。このライフプランを作成することにより自分がどんな人生を送りたいのか明確になります。それと同時に、自分の人生にどのくらいのお金が必要なのかも見えてくるのです。すると「1年間でどのくらい貯金をすればいいのか」がわかり、その額を12ヶ月で割ると1ヵ月に必要な貯蓄額が出てくるのです。

それでは、貯蓄をはじめていきましょう！

月々にいくら貯蓄すれば、目標に達成するかがわかったら、早速貯蓄をはじめましょう！「貯蓄をする」と一口に言っても、さまざまな方法があります。一般的なのは普通預金（郵便局の場合、通常貯金）で、お給料の振込みや公共料金の自動引き落としなどで使っている方も多いでしょう。いつでも預け入れや引き出しができる換金性と利便性を重視した預金（貯金）ですが、利率が低いので必要最低限のお金だけを入れておくだけにしておきましょう。それ以外は利率の良い商品で“増やす”ことを考えてみてください。

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マイホーム購入計画を立てましょう！

ライフプランの中に「マイホーム購入」が入っている方は、「何年後くらいに、どのくらいの広さのマンション、もしくは戸建てをどのくらいの予算で、購入するか」ということを具体的に描いてみてください。それが描けたならば、次に資金計画を立てて行きましょう。ここでしっかりと計画を立てていくことが、今後のマネープランを大きく左右すると言っても過言ではありません。

自己資金をためる

おおよその総費用を把握したならば、次に考えるのは自己資金。当然のことですが、マイホーム購入は非常に高いお買い物です。何年もかけて住宅資金を貯め、足りない部分をなんらかの形で借り入れて、つまり『借金』をして買うのが一般的です。マイホーム購入の自己資金として用意しなくてはならないのが「頭金」と呼ばれる費用と、税金や登記、ローンの借り入れなどにかかる「諸費用」と呼ばれるもの。この「諸費用」は物件価格の1割程度が目安とされています。自己資金は多ければ多いほど返済が楽になるので、できるだけ多く貯められるようにがんばりましょう。

ローンを組む前に考えること

自己資金以外は、「ローンを組む」方が多いと思います。「どんなローンを組めばいいか」は後の章でお話することにして、まず、ローンを組む際の注意点を述べたいと思います。繰り返しになりますが、ローンを組むということは『借金』をするということ。だから「いくら借りられるか」ではなく、「いくらまでなら返せるか」という視点に立って考えることが大切です。住宅ローンは、借入先ごとに収入基準が定められており、その基準をクリアすればローンを組むことは可能です。ですが、その借りられる金額は「いま現在、借りられる金額」であって、「長期間にわたって返済し続けられる金額」とは限りません。また、マンションを購入する場合、ローン返済以外にも月々の管理費や修繕積立金などの費用がかかりますし、毎日の生活費、お子さんの教育費なども必要です。また、1年に 1回くらいは旅行に行ったりなど、ある程度の生活の余裕も欲しいところです。ローンの返済を生活の一部として考えながら、「返済できる金額」を算出し、借入額を決めることをオススメします。

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ローンと自己資金貯蓄計画は無理をせずに。

それでは、頭金2割と諸費用1割で購入価格の3割を目標とした自己資金貯蓄計画と、毎日の生活も楽しめるようなローンプランについて、考えていきたいと思います。まず自己資金ですが、これは安全にコツコツと貯めるのが一番です。最近、住宅積立債券制度「つみたてくん」の募集中止や郵便局の住宅積立郵便貯金の対象者縮小などにより、住宅資金専用の商品が少なくなっていますので、コマメな情報収集としっかりとした研究が必要となっています。

お勤めの方にオススメなのは、コレ！

「財形住宅貯蓄」の利用条件

お勤めの方にオススメなのが『財形貯蓄』。『財形貯蓄』は、「勤労者財産形成貯蓄」の略称で、勤労者の貯蓄や持ち家取得の促進を目的として、勤労者が事業主の協力を得て賃金から天引きで行う貯蓄のことです。お給料から天引きされるので、「元々なかったもの」として扱うことができるうえに、なかなか解約しにくいので「着実に貯めたい」という方にはオススメです。『財形貯蓄』には「一般」「年金」「住宅」と3種類あります。住宅取得目的であれば、もちろんオススメは「財形住宅貯蓄」です。この制度を利用するにはいくつかの条件があるのでご確認ください。こちらで貯蓄したお金は、元利合計550万円までは利息に税金がかかりません（通常は20％の税金がかかります）。さらに、財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高が50万円以上であれば、貯蓄残高の10倍（最高 4000万円まで）の財形住宅融資を受けることもできるのです。

簡単なのがイチバン！

「うちの会社は『財形貯蓄』をやっていない」という方は、インターネット銀行（以下、ネットバンク）を利用してみてはいかがでしょう。ネットバンクの最大のメリットは「金利が高い」ということ。店舗を持たないネットバンクは、運用コストを抑えられるので通常の銀行よりも手数料が安く、金利を高く設定できるのです。しかも、自宅のパソコンや携帯電話からでも操作・確認ができるので、管理するのも非常に便利です。ただし、安全性やセキュリティ面において十分な注意が必要です。セキュリティソフトを入れたり、パスワードの管理はしっかりと行いましょう。

安全なのがイチバン！

「お金を増やしたいけど、元本割れをするような危険なことはしたくない！」という方も多いでしょう。そんな方にオススメなのが「個人向け国債」。平成15 年にはじまった新しい商品。年に4回、1万円から1万円単位で買えるのも嬉しいところ。半年ごとに変動する上限なしの変動金利ですが、0.05％（年率）の最低金利が保証されているため安心。また10年満期ですが、発行から1年経過すれば、原則としていつでも、中途換金ができます。ただし、中途換金の際は直前2回分の利子相当額が差し引かれますので、ご注意ください。

「フラット35」申込み条件

自己資金の目途がついたら、次は住宅ローンについて考えましょう。

住宅ローンには大きく分けて、『公的融資』と『民間融資』があります。『公的融資』には、今までは「住宅金融公庫の融資」、「年金住宅融資」、「財形住宅融資」の3種類がありましたが、「年金住宅融資」は今年の1月31日の申し込み分で新規受付が終了。また「住宅金融公庫」は平成17年7月に公布された独立行政法人住宅金融支援機構法に基づき、平成19年4月に証券化支援業務を主業務とする独立行政法人住宅金融支援機構が設立される予定となっています。そのため、今まで住宅金融公庫で行ってきた住宅資金の個人向け直接融資は原則として廃止されます。そのかわり民間による「フラット35」の供給を支援する証券化支援業務により、長期固定金利住宅ローンの安定的な提供をしていくことになるようです。というわけで、住宅金融公庫に関しては「フラット35」のご説明とさせていただきます。
どのローンを利用するかは利用する人の年収や年齢、また購入する物件によって融資の内容が異なりますので、しっかり研究しましょう。

「フラット35」について

「フラット35」は、金融機関の住宅ローンの債権を住宅金融公庫が買取り、証券化することにより、長期固定金利の住宅ローンが組めるもののこと。メリットとしては、最長35年間固定金利であることや最高8000万円まで借入可能、保証料0円、保証人不要などがあります。しかし一方で、借入までの時間がかかることや融資実行時の金利が適用されるので、引渡し直前まで金利を確定できないなどのデメリットもあります。

財形住宅融資について

財形住宅融資は、財形貯蓄が可能なサラリーマン（勤労者）が利用できる公的融資。3タイプの財形貯蓄のうちいずれかを1年以上継続して貯蓄し、その残高が50万円以上ある人が利用できるもの。

それ以外の申し込み条件としては

自分が住むための住宅を建築・購入すること
勤務先から5年以上にわたって毎年、負担軽減措置として、利子補給、低利融資、住宅手当などの方法で、融資額の1％相当額（3万円を超える場合は3万円）の援助を受けられること
返済当初の毎月返済額の4倍以上の月収があること
申込日現在の年齢が70歳未満であること
新築戸建ての場合、住宅の床面積が70平方メートル以上280平方メートル以下であること。新築マンションおよび中古住宅の場合は、床面積（専有面積）40平方メートル以上で280平方メートル以下であること。

財形住宅融資は、「5年固定金利制」。金利の変動により、5年ごとに適用金利の見直しがあります。それに伴い返済額が増減することを頭に入れて活用しましょう。

民間ローン

住宅金融公庫の廃止などにより、今後主流になると思われるのが民間のローン。都市銀行や地方銀行、生命保険会社、信用金庫、信用組合、労働金庫、農協などが行っているのが民間ローンです。民間融資は、返済能力があって、20～64歳で返済時に70歳未満であれば、誰でも利用できるという申し込み条件の敷居の低さがメリットと言えるでしょう。また融資額の上限が3000万円～1億円と額が大きくなっており、種類も変動金利型、固定金利型、固定金利選択型など選択肢が多いことも魅力のひとつです。民間融資の住宅ローンの金利は、公庫のものに比べて割高なイメージがありましたが、金利優遇キャンペーンなどにより、公庫金利よりも低い金利を設定しているものもあります。キャンペーンによって、金利が下がるのはうれしいことですが、目先のオトクにに踊らされてしまうと、後々痛い目を見ることもあります。なのできちんと情報を把握し、どれぐらいのメリットがあるのかを見極めなくてはなりません。

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どっちがオトク！？変動型 VS 固定型

ローンを組む際に、一番気になるのが金利。金利には、先ほども述べたように、固定型と変動型、一定期間は固定型の固定金利選択型というのがあります。金利によっては、返済額にかなりの差が出るので、金利の目に見える数字だけでなく、返済のシステムなどもしっかりと理解したうえで、選択しましょう。

変動金利型について

変動金利型の住宅ローンは、ほとんどの会社で適用金利を4月1日と10月1日の年2回見直し、返済額の利息計算には実際7月からと1月から反映されます。この半年間は、市場金利がどんなに上下しても金利は変わりません。変動金利型で必ず押さえておきたいポイントは、「5年ルール」ということ。これは、金利の変動にかかわらず、5年間は返済額は変わらず、元金と利息の内訳で調整します。ということは、金利が上がれば払う利息の割合が増え、毎月10万円ずつ返済していたとしても、そのほとんどが利息分になってしまいます。金利が1％変わるだけで、月々の支払額は1万円以上変わるので、総支払額においては何十万、何百万円単位で変わっていきます。今の日本の金利は過去と比べても大変低い状態ですが、この低金利が今後も続くかどうかはわかりません。なので、借りた時点で長期の返済計画を立てるはリスキーです。金利が上がったときの対応策を考えたうえで、利用することをオススメいたします。

固定金利型・固定金利選択型ついて

固定金利型の特徴は、将来の返済額が最後まで決まっており、金利動向の変化に影響されないことです。契約時の金利がそのまま完済するまで固定されるのでマネープランが立てやすいと言えます。ただし、高金利の時に借りてしまうと将来にわたりその時の高金利に基づく返済額を負担しなければなりません。固定金利選択型は、決められた期間中は金利が一定で、固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選ぶことができます。ただし金利上昇が続く場合、初めから長期の固定金利にしておいた方が有利になり、金利下降が続くと、初めから変動金利の方がよかった、ということにもなります。

どちらを選ぶにしても、それぞれメリット・デメリットがあります。それを十分理解してうえで、あなたと家族にとって最高の選択をしてください。