2009.March

マンション購入を決めた！でも、その後なにをする？

入居までのステップを確認

購入するマンションが決まったら、まずは販売会社に購入を申込ます。
その後、正式な売買契約の締結、それと前後して、住宅ローンの事前審査や申込が行われます。入居の2～3ヶ月前には、入居に関する手続き会が開かれ、入居までのスケジュール、必要書類等の説明などを受けます。
建物が完成したら、内覧会が開催され、問題なく住戸ができているかを確認。登記関係の手続き等を終えて、いよいよ鍵の引き渡し～引越しとなります。
あらましは以上の通りですが、一つ一つのステップにおいて、細かい用事や取り寄せなくてはならない書類、見逃してはいけないポイントがあるので、注意しながら進めていきましょう。

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ステップ1--物件購入の申込

物件の購入を申込む

購入を希望する部屋が決まったら、販売会社に購入を申込ます。申込には、大きく分けて2つのパターンがあります。

先着順：

申込順に契約の権利を得られます。通常、申込から5～7営業日前後で契約となります。

抽選：

登録期間内に希望住戸に登録申込をし、その住戸に複数の登録申込があった場合、抽選になります。当選した場合は、改めて購入申込をしなければなりません。

申込に必要なもの

一般的に、申込には次のものが必要になります。

収入を証明できる書類(源泉徴収票など)

印鑑（認印）

申込証拠金：

申込証拠金の金額は、10万円が一般的です。無事契約に至ったとき、この証拠金は購入代金の一部に充てられます。万が一、契約締結に至らなかった場合には、全額返還されます。

“申込”と“契約”の違いとは？

“申込”は、いわば契約の予約のようなものです。正式な契約に至っていないので、厳密にいえば法的な拘束力はありません。したがって、何らかの理由で契約を締結しない場合、一般的には申込証拠金は全額返還されます。
これに対して、“契約”には法的な拘束力が発生します。したがって、正式に締結した契約を撤回した場合、契約書に記載されているペナルティが発生します。、契約締結後から売主が履行の着手に入るまでに、買主から契約を解除する場合は契約手付金（一般的には、物件価格の5～10％）放棄、売主から解除する場合は手付金の倍返しが一般的です。

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ステップ2--売買契約

手付金を振り込む

売買契約を締結するときには、手付金が必要になります。手付金の額は、一般的に物件価格の5～10％程度となり、販売会社が指定する銀行口座に、期日までに振り込むケースがほとんどです。この手付金は、売買価格の一部に充てられます。
また、契約の際は、手付金以外に、契約書に貼付する印紙代（15,000円～45,000円が一般的で物件価格によって異なります）が必要になります。

重要事項説明を受ける

売買契約を結ぶとき、販売会社の宅地建物取引主任者から、マンションの仕様や契約する上での注意事項を説明されます。これを了承した上で、契約書に署名捺印することになります。

売買契約を締結する

先着順の場合は、一般的に申込から5～7営業日前後で契約締結となります。抽選の場合は、登録申込締め切り後即日抽選、抽選後1週間程度で契約締結となることが多いようです。契約行為は、販売会社の本社、販売センターなど契約締結を行う場所として届け出が行われている場所で行われます。
尚、売買契約書に捺印する印鑑は、実印でも認印でも法的拘束力に違いはありません。まれに、「認印だから法的拘束力がないはず」とおっしゃる方もいらっしゃいますが、印鑑の種類には関係なく売買契約書に署名捺印をした時点で契約は正式に締結となり、法的拘束力が発生しますので注意しましょう。

重要事項説明書・売買契約書のここをチェック！

売買契約書や重要事項説明書には、大切な内容が記載されています。細かい文字で読みにくいですが、あとで後悔しないように、必ず全てに目を通した上で署名捺印しましょう。
ここでは、重要事項説明書と売買契約書の中で、注意しておきたいキーワードや項目をピックアップしました。

重要事項説明書

専有面積

物件のパンフレットでは、壁の中心から測った面積（壁芯面積）を表示しているのに対して、登記簿上の面積は、壁の内側で測る内法面積になるため、パンフレット上の面積よりも若干少なくなります。
登記簿上の専有面積が50㎡未満の場合は、住宅ローン控除が受けられないので、この点も確認しましょう。パンフレット上では50㎡でも、登記簿上では50㎡未満ということもあるので、よく確かめましょう。

用途地域・建ぺい率など

用途地域は、第1種低層住宅専用地域から商業地域、工業専用地域まで、全部で12種類あり、それぞれの地域によって建築できる建物が異なります。例えば商業地域なら、店舗やビル、娯楽施設等も建てられるので、将来、環境に大きな変化が生じる可能性があるなど、周辺にどういった変化が生じる可能性があるかをしっかりと確認しましょう。

管理規約

管理規約には、管理費、修繕積立金、長期修繕計画など管理についての様々な項目が記載されています。管理体制はどうなっているか、どのような修繕計画が立てられているか、修繕積立金がどのように変化する可能性があるかなどに注意して確認しましょう。
また、ペットの飼育に関する規定や楽器演奏についての規定など、生活に影響のある規則も盛り込まれているので、自分の将来の暮らしをイメージしながら確認することもお忘れなく。

容認事項（特記事項）

重要事項説明に定型的に記載される項目以外の、物件特有の事柄が記載されています。物件によっては非常に重要な項目が記載されている場合もありますので、しっかりチェックしましょう。

売買契約書

手付金

手付金の額が、契約前に売主と合意した額と合っているかどうか、また、万一、物件の引渡し前に売主が倒産した場合に、支払った手付金が戻る規定（手付金の保全措置）があるかどうかなどを確認しましょう。

契約解除

契約は、売主、買主それぞれの都合によって解除される可能性がありますが、どちらから解除するかによって、課せられるペナルティが異なります。一般的には、買主保護の観点から、買主から契約を解除するときは手付金を放棄し、反対に売主から契約を解除する場合は、手付金の倍額を返すことと規定されています。

ローン特約

買主が、金融機関等に住宅ローンを利用して購入する場合の特約が示されています。通常、住宅ローンの審査で承認が下りなかった場合、買主は無条件で契約を解除でき、売主は受け取った手付金を全額返却することになります。

危険負担

契約を締結した後に、地震や台風などの災害が起きるなどして、誰の責任でもなく引渡し前に建物が倒壊するなどの場合、一般的な不動産の契約では、売主がその危険を負担するという特約がついています。もしこの特約がない場合は、民法の規定にしたがって、万が一の場合は買主が代金支払いの義務を負うことになるので注意が必要です。

瑕疵担保責任

物件の引渡しを受けた後に、そのマンションに引渡し前から隠れた欠陥（瑕疵）があることがわかったとき、一定期間内であれば、買主は損害賠償の請求や契約の解除をすることができます。この規定が明記されているかどうか確認しましょう。

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ステップ3--住宅ローンの手続き

ローンの承認が得られなかったら…

住宅ローンの年間返済額は、年収の30％～35％までが適切とされています。返済額がそれ以上になる場合や収入が安定していない場合、すでにほかの借入（自動車のローンや消費者ローン等）がある場合などは、ローンの審査が通らないことがあります。
この場合は、頭金を増やし借入額を減らす、金融機関を変えて審査を申込む、住宅金融支援機構のフラット３５を利用するなどといった方法を用いて住宅ローンの借り入れを進めます。
それでも借り入れができない場合は、売買契約を解除することになりますが、＜売買契約書＞の項で説明したローン特約の条項が入っていれば、支払い済みの手付け金は返還されます。

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• vol.06 2009.03.31 入居までのステップ 前編:申込から契約まで
• vol.05 2003.12.26 マンションライフのスタート
• vol.04 2003.11.28 いよいよ物件の引き渡し
• vol.03 2003.10.31 契約を結ぶ際に
• vol.02 2003.09.26 購入のための資金計画を立てよう
• vol.01 2003.07.30 自分に合った物件選び

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