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住まいの税金に関するQ&A
住まいを建築・購入するときの税金
Q
「相続時精算課税」と「住宅ローン減税」の併用は可能ですか?
親から2,500万円の贈与を受け、2,000万円の住宅ローンを借りてマンションを購入する予定です。「相続時精算課税」制度と「住宅ローン減税」は併用できるでしょうか?
A
年収にもよりますが、両方の特例を受けられます。
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「住宅ローン減税」は、年間所得3,000万円以内の人が適用の対象になります。

また、「相続時精算課税」制度には所得制限がありませんので、ローン減税の所得制限を満たせば両方の制度が併用できます。

Q
援助を受けて住宅を買ったり建てたりする場合の注意点は何ですか?
A
ひとくちにマイホームを買うといっても、自己資金だけで購入できる場合はまれで、多くの場合、住宅ローンを利用するのが一般的でしょう。しかも、頭金もかなりの負担になるので、なかには、親の援助や、夫婦共同で購入する場合が多いようです。以下の項目に注意して手続きをしましょう。
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夫婦でローンを返済するときは、収入に応じて共有登記にしましょう

共働きの夫婦の場合は、それぞれの自己資金でマイホームを買ったのであれば、当然、それぞれの負担額で登記すれば問題のないところです。ところが、住宅ローンの世話になった場合は、ちょっと事情が違ってきます。

この場合にはローンの返済の負担額に応じた割合で登記しなければ贈与税の問題が起こりがちだからです。夫婦間ではお互いの稼ぎは一緒になってしまいますので、ローン返済の負担額割合は判然としません。そこで、お互いの年収(または所得)の割合で返済するものとして、この割合で共有登記すれば問題はおこりません。

親の援助を受けるときは慎重に

ひとくちに親の援助を受けるといっても、次の3通りの方法が考えられます。

①現金をもらう ②借金する ③親の預金を担保に銀行から本人が借金する。
ケースによっては贈与税の対象になることもあるので注意したいものです。

①現金をもらう場合
■(イ)700万円または1,200万円に加えて110万円まで無税の「住宅資金贈与特例」。親や祖父母などからその年の1月1日現在で20歳以上、所得2,000万円以下の子や孫などへの贈与に適用されます。
■(ロ)原則2,500万円まで無税の「相続時精算課税」制度。その年の1月1日現在で60歳以上の親からその年の1月1日現在で20歳以上の子供に贈与することができます。贈与財産の種類およびその使い途は自由です。
なお、マイホーム資金として贈与する場合は平成33年12月31日まで、親の年齢制限はありません。
非課税枠を超えた贈与でも、超えた贈与分は20%の税率で済みます。ただし、この特例を受けた贈与資金は、贈与した親の相続時に、相続財産として合算され、精算課税されます。なお、非課税枠を超えた贈与分の20%の贈与税は、相続税から差し引くことができます。
また、贈与は現金でもらうより不動産でもらった方が有利になる場合もあります。(イ)(ロ)は併用することができます。
②親子間の貸借
税務署でもっと贈与税の疑いありと目を光らせるところです。「ある時払いの催促なし」では、贈与税が課税されやすいわけです。
この場合には、きちっとした借用書(公正証書にすればなおよい)を作成し、返済を銀行振込みにするなど、返済の事実を証明できるようにしなければなりません。
③親の預金を担保に銀行から本人が借金する場合
本人が返済するのですから、贈与税の問題は生じません。
なお、贈与税がかかるおそれのある場合には、親などの援助分を持分として共有登記にすれば、課税は避けられます。
Q
「住宅資金贈与特例」と「相続時精算課税」制度を最大限利用してマイホーム資金を確保したいのですが?
30歳の私は父(60歳)母(55歳)祖母(80歳)から贈与資金を最大限もらい、マイホームを取得する予定です。当面無税でいくらまで贈与を受けられますか?私の年間所得は800万円です。
A
「住宅資金贈与特例」は親や祖父母などから700万円、条件により1,200万円まで子や孫などへの贈与が無税の特例です(贈与を受ける子や孫などの所得制限は2,000万円以下)。このため祖母から700万円・1,200万円の贈与を受けることが可能です。
次に「相続時精算課税」制度のマイホーム資金の贈与を利用して父と母それぞれから2,500万円ずつ当面無税で受けることができ、トータルで最大限8,200万円または8,700万円のマイホーム資金を確保できます。
住まいを買いかえるときの税金
Q
買いかえによる「住宅の譲渡損失の繰越控除」と「住宅ローン減税」は併用することができますか?
マイホームを売却し、3,000万円の譲渡損失が出ますが、今年5,000万円のローンを20年返済で借りてマイホームを買いかえる予定です。「住宅の譲渡損失の繰越控除」と「住宅ローン減税」を併用できますか?私の年間所得は約1,500万円です。
A
「住宅ローン減税」と「住宅の譲渡損失の繰越控除」が併用できます。
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あなたのケースでは、今年は年間所得1,500万円から譲渡損失3,000万円を差し引いて、所得税(及び来年の住民税)がゼロとなり、所得税が全額還付されます。来年も、年間1,500万円の所得から繰越譲渡損失1,500万円が控除され、今年と同様になります。したがって住宅ローン減税は3年目から8年間にわたって税額控除されることになります。

Q
「買った日」「売った日」はどうして決まりますか?
私は、平成18年12月25日に売買契約を結んで中古の建物と敷地を買いました。しかし、暮れもおしせまっていましたので、登記の日は翌年1月6日にしています。この場合、平成29年にこれを売ったとしますと、10年超の所有になるのか、10年以下の所有になるのか教えてください。居住用の特例を利用したいと考えています。
A
土地建物の取得の日及び売った日というのは、原則的にはその土地・建物などの引渡しの日となっています。
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しかし、引渡しの日といっても、売買契約の締結、代金受領、登記のうち、どれをもって引渡しの日とするか、判断がむずかしい場合があります。外形的には登記によって、対外的に所有権の保存をはかった時とするのが一般的でしょうが、かといって所有権の移転は、登記の有無だけでは判断できません。そこで、税務上の取扱いとしては、取得の日は、売買契約の日か、登記の日か、納税者の選択にまかせられています。(但し、新築のマンションや建売住宅、請負による新築住宅などは建物が完成して引き渡しを受けた日が取得の日となります)ですから、あなたの場合、売買契約書の日付を取得日とすれば、10年超所有の財産として認められ、「居住用3,000万円の特別控除」及び「低率分離課税」方式が利用できます。ただし、それを証明する売買契約書や領収書などが必要です。同様に売った場合も、売買契約と登記の日が年をまたがる場合は、納税者の選択で確定申告することができます。なお、農地の譲渡の場合は、農業委員会の許可を受けなければなりませんので、売買契約してから、許可のある日まで、かなりの日数を必要とする場合があります。その場合は、原則として、農業委員会の許可があった日か、引渡しの日か、いずれか遅い日となっていますが、納税者の選択によって、売買契約時の申告でもよいことになっています。

所有期間の計算方法
Q
「相続時精算課税」制度を利用して住宅ローンの残債を整理できますか?
マイホームの買いかえを考えています。現在住んでいるマンションの購入時に借りた住宅ローンがまだ2,000万円以上残っています。「相続時精算課税」制度を利用して残債をクリアすることができますか。
A
非課税枠2,500万円の「相続時精算課税」制度は、従来の贈与税の課税制度と贈与財産の範囲については全く同じです。贈与財産には現金・預金、有価証券、土地・建物などの財産のほか、低廉譲渡や債務の引き受けなどの経済的利益まで対象となります。そこでこの「相続時精算課税」制度の非課税枠2,500万円を使って、60歳以上の親が子の住宅ローンの残債2,000万円を負担したとしても、贈与税はかからないで済みます。このように「相続時精算課税」制度の非課税枠2,500万円を利用して、住宅ローンの残債を整理し、マイホームの買いかえをスムーズにすすめてください。

※ このページは平成29年4月1日現在の法令に基づき作成しています。
※ 税制が変更となる場合や、要件によって適用にならないケースもございますので、詳しくは税務署等にお問合せください。